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文旅地产开发的三大需求、四大趋势、八大关键!
【发啦企业信息网】 时间:2019-03-25 来源:凤凰网房产广州站 【收藏本页
相比较我国住宅市场风险增大、商业地产增长放缓,因政策肯定、旅游市场与投资需求提升,文旅市场反而高速发展,市场日趋成熟,文旅地产进入刚需时代。国内文旅与商业地产结合上从迪士尼、环球影城相继进入中国后,市场开始变得非常火热。那么你真的了解文旅地产吗?要成功开发文旅地产需要哪些条件?

一、文旅地产开发的三大需求

文旅地产开发应满足三个需求:生态、文化、健康。

第一个是生态的需求。

第二个是文化的需求。现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征,要满足文化的需要,项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

第三个是健康的需要。

所以,当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞,文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备,文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。

二、文旅地产四大趋势

在十三五期间,文化产业和旅游产业将会成为我国的支柱产业,这两个产业在未来5-10年将达到15万亿元的规模,值得关注。中国文化旅游产业未来发展会呈现4大重要特征:  

1、全球化,文化产业发展无极限。改革开放前三十年靠经济,后三十年靠文化。这句话背后的含义是:文化产业已经成为中国软实力话语权的一个重要指标;文化产业是我国下一步示范型服务业的高端产业,文化不走出去,中国模式则不可能被全世界认可。文化产业已经和我国的软实力、我国的产业结构调整密切相关了。  

2、信息化,数字融合与文化传媒边际收益递增。十三五期间,新鲜的产业产值70%是文化+科技,文化+创意这一类产业构成的。 

3、集聚化,从物理空间集聚到无形资产的集聚。现在旅游产业的已经不是靠传统意义的空间和投入产值打造。未来以技术为支撑的创新产业发展前途无量。 

4、资本化,文化传媒并购与集团化扩张。未来文化传播平台大规模并购会成为十三五期间一个显著特点。今后文化+金融,旅游+金融的模式会成为行业非常大的一个显著特征。

三、文旅地产八大关键

1、大盘

没有大盘,难以成就文旅地产。文旅地产往往由于地段偏远,交通生活配套不完善,消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应,就无法承担高成本的配套建设,即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。因此,做文旅地产要做好大盘长期开发的准备。

2、大配套

文旅地产消费弹性大,客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度,亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。文旅地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足,以高品质的配套带动项目升值。

3、大资源

文旅地产建立于资源基础之上,资源挖掘或整合不足是目前多数文旅地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看,有两类资源可以重点挖掘利用。

一类是自然景观资源。能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值,是文旅地产项目后期成功的必要条件。另一类是嫁接商务资源,会议驱动的文旅地产一再验证了其巨大的价值。

4、大内涵

文旅地产的出路在于鲜明的主题,能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是文旅地产形成特色竞争力区隔的关键因素,也是最难以达成的领域。讲故事、吃软饭是文旅地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用。

5、大整合

文旅地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系,文旅地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。

6、大蓄客

相对城市住宅而言,文旅地产绝对属于窄众客群,缺少客户是项目常态,因此要做好打持久战的准备。文旅地产在销售方面需要翻越两座大山:一是大量蓄客,二是长期续销。今后文旅地产的蓄客必将是全国范围内的大蓄客,在争取本地客户的同时,区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。

7、大运营

文旅地产的主体产品包含三个层面,第一层是可见的物业,第二层是可感受的体验,第三层是可升值的资产。任何一个层面的运营水平都会关系到文旅地产的成败。文旅地产项目前期经营状况的优劣,对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。

8、大布局

文旅地产由于上述固有特点,往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长,导致投资回收期的滞后,拉低企业的资产周转率。因为文旅地产属于中长期布局的一类项目,所以需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。

结语:文化是文旅地产的灵魂。通过文化符号、文化演绎、文化特色的包装和塑造,文旅地产才能形成属于自己的独特标签。传统的文旅地产则过度依赖自然景观资源,本末倒置。根据马斯洛需求理论,在人们解决温饱问题,生活走向小康之后,会越来越注重生活品质所带来的满足感。未来文旅产业发展也将转向文化体验的方向,这就要求地产商逐渐回归文旅的本质,改变运营模式,以人的体验为标准,发展更多元化的盈利模式,不能老想着赚快钱。

来源 :北京华汉旅业机构
【正文完】
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